El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que interesa a todo el mundo. En su resolución núm. 700/2026, de 4 de junio, responde a una pregunta que provoca conflictos habituales en las licencias de obra, la de quién puede firmar el proyecto cuando un local se transforma en vivienda. Y la respuesta es clara: el arquitecto.
De dónde viene el caso
Todo empezó con una licencia de obra. Se pretendía convertir un local comercial en vivienda y se presentó la documentación técnica firmada por un aparejador (arquitecto técnico). El Ayuntamiento no la aceptó y exigió que el proyecto lo firmara un arquitecto, porque consideraba que la intervención del aparejador se quedaba corta para ese tipo de obra.
El asunto acabó llegando al Supremo en casación, y la Sala de lo Contencioso-Administrativo le ha dado la razón al Ayuntamiento.
Qué dice exactamente la sentencia
El tribunal fija un criterio que sirve para el resto de casos parecidos. Cuando se actúa sobre un edificio ya construido y esa obra cambia su configuración arquitectónica o su uso característico (por ejemplo, pasar de uso comercial a residencial), el proyecto tiene que redactarlo un arquitecto.
El razonamiento es que una obra así afecta de lleno a las condiciones de habitabilidad, seguridad y funcionalidad del edificio, y eso va mucho más allá de una reforma menor. Convertir un local en una casa donde va a vivir gente no se parece en nada a cambiar un escaparate.
Para llegar aquí, el Supremo interpreta tres artículos de la Ley de Ordenación de la Edificación (la LOE), el 2, el 4 y el 10, y concluye que este tipo de proyectos corresponden al arquitecto.
La sentencia se apoya en un principio llamado «libertad de acceso con idoneidad». En cristiano: no basta con decir que varias profesiones podrían encargarse de la obra en general. Hay que mirar qué obra es en concreto y qué preparación hace falta para asumirla con garantías. Y en un cambio de local a vivienda, esa preparación la tiene el arquitecto.
¿Y la libertad de mercado?
Aquí el Supremo sale al paso de una objeción previsible. Exigir arquitecto, ¿no choca con la Ley de garantía de la unidad de mercado, que busca no poner trabas innecesarias al ejercicio profesional? El tribunal responde que no. Pedir arquitecto no vulnera los principios de necesidad y proporcionalidad de esa ley, porque está justificado cuando el cambio de uso toca cuestiones de interés general como la seguridad, la habitabilidad o el buen funcionamiento del edificio.
Y añade un matiz que conviene retener: este criterio vale aunque la obra afecte a una sola vivienda del inmueble. No hace falta que se intervenga en todo el edificio.
Qué significa todo esto…
La cuestión es clara. En cualquier expediente de cambio de uso a vivienda, y sobre todo cuando hablamos de locales comerciales o naves industriales que pasan a residencial, ya hay respaldo jurisprudencial para defender que el proyecto lo firme un arquitecto. El argumento de fondo es que en esa obra está en juego la definición técnica completa del edificio, es decir, cómo se habita, cómo de seguro es y cómo funciona.
También sirve de cara a ayuntamientos, promotores y demás agentes del sector. El mensaje del Supremo es que convertir un local en vivienda no es un simple trámite de papeles, sino una obra que necesita a un arquitecto por su formación específica en habitabilidad, seguridad y funcionalidad.
Si te encuentras en esta situación, consúltanos para ayudarte con todos el proceso.
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